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地产:调控首月量跌价稳 荐14股

来源:新乡新闻网    时间:2019-04-16




  [摘要]

  ■事件:统计局1-10月地产行业数据显示:1)投资及资金:累计投资额8.4万亿,同比增长6.6%(前值5.8%),其中,住宅投资5.63万亿(占比为67.0%)增长5.9%(前值5.1%)。地产开发累计到位资金11.73万亿,同比增长15.5%,增速与1-9月份持平,其中个人按揭贷款增速略有回升51.5%(前值51.4%)。2)销售及库存:累计销售面积12亿方,同比增幅为26.8%(前值(1-9月)26.9%),累计销售额9.15万亿元,增速保持稳定为41.2%(前值41.3%)。待售面积6.95亿方,比9月末减少90万平方米;3)拿地及新开工:累计土地购臵面积1.69亿平方米,同比降幅持续收窄至5.5%(前值-6.1%),土地成交价款6764亿元,同比增速提高3.4个百分点至16.7%(前值13.3%)。累计新开工13.74亿方,同比颞叶癫痫病是怎么引起的增速提高1.3个百分点至8.1%(前值6.8%),竣工6.52亿方,同比大幅回落至6.6%(前值12.1%)。

  ■10月单月开发投资下滑,但同比增速扩大,预计全年增6.8%。1-10月地产开发投资累计同比增长6.6%(前值5.8%),预计2016全年开发投资增速在6.8%左右。住宅投资的结构中,90平方以下中小户型的投资减少,而高档公寓、别墅等其他类型增速提高。

  ■调控后首月量跌价稳,去化周期继续回落,后续量将继续收缩。本月销售额环比有所下降,同比稍微回落,预计2016全年同比增速会维持在35%以上。由于明年1月起,基数的抬升及调控政策的效应显现,环比高增长无法维持,预计将出现增速加速下滑的拐点。10月商品房去化周期为4.95个月左右(前值5.2个月);其中住宅待售面积同比降幅扩大至-6%,库存面积相较于上轮(12-13年)调控前低四平癫痫正规医院。10月调控后核心城市的房价变化:调控力度较大的城市环比仍然保持正增长,但增速基本回落,仅有重庆、武汉、苏州增速扩大,其中重庆和武汉调控力度并不大,今年以来涨幅也不多,10月价格继续补涨。

  ■住宅新开工面积与销售面积缺口继续拉大,库存风险相对较小。1-10月累计全国住宅新增新开工—销售面积缺口达到了1.13亿方(9月为8373万方),累计的缺口达到了历史最高水平。

  我们认为本轮调控后库存累计的风险并不大,而并无参与调控的三四线城市去库存仍然是主基调,房企拿地的动力也较低。我们9月数据点评已经重点分析了一线城市调控对成交量价的影响,明确地指出了本轮调控后全国库存大幅增加的可能性较少,未来一线稀缺性格局不变,而对于三四线潜在库存则需要新的针对政策出台。

  ■政府财政收入中出让金仍占主导,但出让规模不如上一轮。根据财癫痫治疗最新手术政部数据,1-10月土地出让金占地方政府预算内收入比例25%,而地产“五税”占比12%,其中交易环节征收(契税、土增税)仍然占主导,房产税暂时未成规模。值得注意的是,本轮上涨过程中土地出让金的规模增长不快,三四线城市的土地市场仍然较冷淡,并无明显改善。一、二线城市地价基数屡创新高,但是政府出让金收入的总量并不如2013年,主要由于土地成交量大幅下降(全国土地购臵面积持续下滑)。可见即使在核心城市,维持地价水平并不难,但长期保证以往的土地出让收入规模则不容易。未来一线城市成交中新房成交的占比将会逐步减少,存量房比例将会越来越大(税基大),同时财政对出让金依赖最小(包袱小),持有环节的税收改革有望率先在一线城市展开。

  ■投资建议:从调控后首月的数据看,全国房地产销量的下降明显,核心城市价格增速也在放缓,个别“温柔”调控的二线城市出现补涨。我们仍然重申不要期待核引起癫痫发作的原因有哪些心城市房价崩盘,也不要期待三四线城市能够在短期内去库存。今年以来即使受到部分核心城市暴涨的扰乱,但全国范围内的去库存任务依旧没有完成。投资上,房地产板块走势调控后整体仍然维持,并无跑输大盘,实际上调控的短期销量增速下跌已经早有预期。机构对地产的配臵仓位早在三季度已经降下来,进一步减持的空间不大,一部分优质地产公司已具备稳定现金分红性质,对长期资金的吸引力较大。因此我们认为四季度仍然无惊无险,坚守价值是关键,首推:招商蛇口、上实发展、京能置业,建议积极关注:1)稳建龙头:如招商蛇口、保利地产;2)持有型物业公司的陆家嘴、中国国贸、阳光股份、中航地产;3)优质地产资源禀赋、区域性优势标的上实发展、北京城建、京能置业、中国武夷;4)以及转型有序推进的高新发展、嘉宝集团、天业股份。

  ■风险提示:货币政策转向下行,市场对政策调控反应过大。

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